降房贷降首付 新一轮楼市"组合拳"影响几何？

降房贷、降首付……9月29日晚，一整套房地产政策“组合拳”齐发，房地产市场可谓迎来“振奋之夜”。

当晚，中国人民银行会同金融监管总局，出台四项金融支持房地产政策，内容涉及：完善商业性个人住房贷款利率定价机制、优化个人住房贷款最低首付款比例、优化保障性住房再贷款、以及延长部分房地产金融政策期限。

与此同时，市场利率定价自律机制发布倡议，明确各家商业银行原则上应在今年10月31日前，对符合条件的存量房贷开展批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放的房贷利率附近，让借款人尽早获益。具体来说，各家商业银行将在贷款市场报价利率（LPR）上加点幅度高于-30个基点的存量房贷利率，统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限，预计平均降幅0.5个百分点左右。

批量调整阶段，首套、二套及以上，以及去年已经调整过加点幅度的存量房贷都可以调整。

此外，中国人民银行本次发布的公告还建立了存量房贷利率渐进有序调整的长效机制，如果未来新发放房贷利率继续下降，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可以与银行协商，申请将存量房贷利率调降至新发放房贷利率水平附近。

很多房贷族都关心，这次存量房贷利率调整后，到底能减少多少利息支出？业内人士表示，因为每个人的房贷是在不同地区、不同时期发放的，降幅也有所不同。以一位在北京购买首套房的借款人为例，其原执行利率为LPR+55个基点，按照新规，最低可调整到LPR-30个基点，降幅高达85个基点。也就是说，对于贷款100万元，期限为30年的房贷，月供最多可以减少约500元，借款人每年可以减少利息支出约6000元。批量调整完成后，预计这一项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总额为1500亿元左右。

新政发布后，中国银行、工商银行等六大国有商业银行火速发布公告称，正在依法有序推进降低存量商业性个人住房贷款利率工作。在时间安排方面，6家银行均表示，拟于10月12日发布具体操作细则，10月31日之前统一实施批量调整。也就是说，银行会统一进行调整，不用贷款人单独向银行提出要求，原则上贷款人什么都不需要做。此外，此前采取固定利率的存量房贷借款人此次也有了新的选择机会，可以与银行协商，由银行发放浮动利率贷款置换存量固定利率贷款。　

本轮“组合拳”中，还有一个重要调整就是，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套和二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。这项新政有利于降低购房门槛、减轻购房者压力，特别是改善性住房需求家庭。

政策出台后，当晚，上海、广州和深圳先后宣布调整限购措施。三个城市相比较而言，广州是全面取消，上海和深圳则是在原有基础上的进一步优化调整。其中，广州明确，取消居民家庭购买住房的各项限购政策，相关通知自9月30日起正式实施。也就是说，今后在广州购房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。至此，广州成为首个全面取消限购的一线城市。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，楼市“组合拳”的落地及广州全面取消限购，或意味着历史上最宽松的政策松绑窗口期开启，限购取消更有利于多样化改善需求的入场，房地产市场有望尽快实现止跌企稳。此前，广州和深圳在一线城市里房价回调幅度最大，需要通过限购政策的调整释放购房需求。本次调整中，上海和深圳还从多个方面优化楼市政策。其中，上海和深圳都将增值税征免年限由5年调整到2年，且提出了优化个人住房贷款政策。总的来说，一线城市楼市新政能够起到降成本、降门槛、提预期的综合效应，具有信号意义，为后续各地政策放松、市场持续回暖创造了较好的条件。预计本次调整会带动10月楼市企稳，缓解全年房价下跌的幅度。

李宇嘉说，广州此次松绑限购的力度相比上海、深圳要大一些，主要原因是广州在一线城市中能级相对较弱，对资金、投资需求的吸引力也弱于北上深，广州松绑限购的影响，相比北上深要小一些。事实上，此次上海对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上，可以说降门槛幅度较大。因为，对上海这样拥有接近2500万人口的大都市来讲，非本市户籍人口占比非常大，此次楼市政策调整有望带动刚性、改善型需求的释放。

李宇嘉同时表示，接下来，各地要考虑自己的实际情况因城施策，不能“一放了之”，要根据本地的购房供给和需求这种结构性的变化，推出更加精细化的政策措施。同时，用好调控自主权的工具，进一步处理好政府和市场的关系，畅通循环、激发活力，全力促进房地产市场平稳健康发展。